浅谈项目报建工作管理!

项目报建工作一般理解为止于施工许可证办理完成,其实完整的项目报建工作自项目公司设立至项目竣工备案完成时止有关报批的全部工作。说起做报批报建,大家认为不就是跑手续嘛,帮公司在酒桌上吃吃喝喝,这份工作换谁都能干。只要你能够与人沟通、明确你要的结G w P R : % @果,这个工作基本就能胜任。c & q d总之一句话,报批报建是一份求人的活。你做报批报建,除了脑子里4 M g D C K J c K要装事之外,还要脸5 3 S q b皮厚、嘴皮厚、脚皮厚。虽然很多人r a ; a - !说,建设工u L ? n l 4 y程的报批报建工作只要7 c B q 8把政府部门的关系搞定了就一切OK了。

其实报建工作的重要性不言而喻,我个人认为高于工程管& R L T B 0 + ) m理部和营销部,因为他直接关系到能否按期开工建设、按期实z i p O \现预售回笼资金、竣工验收备案及交付。贯穿了项目全过程,一个项目开发从开始至结束要跑遍几十个政府相关部门盖上百个章,这不是简单靠关系就能解决的。6 l L f e q - k一个优秀或称职的报建员除具备敬业奉献和较强的沟通协调能力外,需要非常清楚房地产开发全流程,并且能从报建的角度(利用政策)为公司节约成本,缩短时间。报建工作最终的工作成果围绕着证件办理,但各地区甚至同一地区不同县H 1 M h Q @ U城办理流程和提交资料都不尽相同,这也大大增加了报批报建工作的难度。下面就报建工作过程中遇到的问题进行简要的解析。

1项目名称要保持于立项文件统一

政府投资项目立项的名称是建设项I I 8 /目的第一个通过报批取得(房地产开发项目有推广案名和法定名称两个名称,部分地区以民政部门批准的法定名称为准),然而设计单位在前期方案设计时是不关注立项文件的,可能根据项目的位置和权属单位随意冠名。这个Q Z $ D ] 9 }问题要持续到办理建设工程施工许可证时卡住,办事人员会提出项目名称前后不一致并要求统一,项目名称差一个字都不行,实现网上办公之前建设单位出个书面的情况说明就行了,目前都是网上办公,修改的项目名称不仅涉及规划设计,还有图纸审查等机构,耗时长严重影响项目进度。

2规控先行

商业开发类项目控规(或规划设计条件)是规t : S 8划设计的重要依据和开展设计工作的前提条件,不仅如此工业类项目也需控规先行。有个工业项目在漫长的集体土地转建设Z N e r用地批复完成后办理土地招拍挂手续过程中发现项目控规未及时调整,控规调整要历经规划编制、专家评审和地方政府常务会审批等程序,工期因此直接延误近三个月。

3\ b ( 3 ! e ! = J经济技术指z 7 V ^标要准确

经济技术指标包括用地面积、地面地下停车位、容积率、绿地率、建筑密度等。建筑密度和绿地率计} 4 H算一般设计单位都能很好的控制在规划部门要求的范围内。容积率其实是重中之重,如果在验收1 h X ^ { I Q {阶段通过复核出现超容会严重影响验收和交付(早些年可允许出现适量误差,通过补交出让金方式解决,现在开发类项目出现超容可能首先是l e k V { ? Y L u追责和罚款)。大部分设计院在前期方案阶段计算建筑面积是是遵照建筑面积计算规则,没有考虑或不知晓各地规M L `划部门对容积率; 3 U ] & { {计算的相关规定(如设备平台、入户花园、封闭阳台等是否计G , C | / = 7容各个时期要求都不一样),这就需要在报批报建时及时掌握并于规划设计单位通气。建议在此阶段对设计单| g { ) p 3 h 3位提交的经济技术指标进行复核,如能力不具备可委托测绘单位对面积指标进行复核,严禁超容。

4方案审定通知书要了解全面

总平及单体方案在上会并审批通过后,要全面了解方案审定通知书的全部内容。大部分设计单位因建设单\ & x r . } ? W D位催图直接就按上报的方案开展设计。其实审批的方案只代表参与方案审批的单位d / ;的意见,因方案并联审v Z 2 -批并没有邀请所有涉` x ; \ 3及项a \ _ ~ 3目规划的单位参与,比如民航、无线电管理v ; , w / 1 d机构等。如项目所在地属于民航限制区域或周边有无线电发射基地等,规划部门会J G m 9 F , n ` v在方案审定通知书中明确要求征求相关单位意见,这只是其中一点,所有方案审定通知书内容一点要全面深度理解。

5周边道路标高、给排水接入点管井高程要核实

近年来全国大部分城市都不同程度开展大建设,新区建设进度速度较快,这就经常出现周边道路未修建安置房已开建。

这就需, O w要与规划设计道路的标高和给排水系统标高对接。现有高程系有吴_ } | - # Q \ I 9淞和黄河,各个区域参照系有不同,在前期设计竖向高程时与周边道路设计的高程系尽量统一,如不统一要做好换算。在市政部门提c D I 3 2高的给排水接入点标高时要区别是主管道管底标高还是指定接入管井的井底标高,如前期- C Z $ O w e V `误把管底标高当作井底标高,非常有导致后期排水倒灌和排水困难。

6关于报建流程

基本的报建流程全国范围内大同小异,对基本建设流程熟悉的情况下就能很好的理解报建工作的内在逻辑。要想加快报建工作内部要平行交叉准备资料并提前请相关部门把关,外部要通过积极r M ] `有效协调相A ; _ E y关部门争取支持。内联外合双管齐下才能加快报建工作进度,体现报建工作的价值。

以上是报建工作过程中一点体会,“磨破嘴、跑断腿”是报批报建工作的初级阶段。掌握一定的专业知识并根据项目特点分` H 4 # z k 0析项目报批报建风险点加以防控,最终实现有计划、有步骤的推进报建工作。

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