房地产工程预算审计流程

目前,全国各地大兴工程建设,其中房地产工程也如雨后春笋般遍地都是,住宅房、商业房等等,每一块都是十分抢手的,那么,关于房地产工程预算审计流程是怎I l B ) / c G 9样的,工程造价前有何准备工作,审计的主要审核方法有& z H n y Y j哪些。

一、房地产工程预算审计流程

  1、资料的审核

  目前的工程结算审计处于工程竣工阶段,除跟踪审计外大多属于事后审计,现场只有成型后的外观,所: & 8 T有隐蔽情况只能靠业主及施工方提供的资料来显示,对资料的真实性、有效性、可靠性的甑别就显得尤为重要。接受委托时应与委托单位进行详细的书面的资料交接,结算审核应提供并审T Q N s v g j核的资料有:

  (1)完整的b u ~ 6 z施工图、竣工图;

  (2)招标文件、招标答疑、补充文件;

  (3)投H g O 1 9标文件、G a , 1 m t d施工合同和补充协议;

  (4)图纸会审记录、施工J H % W 3 a \ ~组织设计、会议纪要;

  2 @ / h N u(5)业主指定或自供的设备、材料型号、品牌;

  (6)设计变更单、工程联系单及现场签证单;

  (7)地基验槽记录、工程隐蔽记录、施工日志;

  (8)桩基检测报告与验收记录;

  (9)其他与工程造价有关的所有资料。

  在审核以上资料时必须甑别:(一)是否为经过业主签字、盖章确认的送审资料,以确定其资料的可靠性,任何施工方送审的资料及补充资料均是无效资料,应经过业主认可后转交咨询公司;(二)是否为原件(原始资料),以推断其资料的真实性;(三)所有的资料是否编号连续、有明确的时间标注,以判断其资料的有效性。在甑别以上资料的真实性、R k k { 3 5 g有效性、可靠性的同时还应对资料存在的问题进行质疑,并以书面联系函的形式要求业主回复及提供补充资料。

  e 4 ~ 1 E V M m2、合同的审核

 ( B m t _ 8 q 施工合同审核是8 Y K ) W _ -工程结算审核的重要内容,也是降低工程成本、提高经济效益的有效途径。施工合同条款的字斟句酌对项目结算造价的增加与否起着关键作用,施工合同中约定了合同价款的模式(即总价包干与综合单价包干两种模式)、工程结算方V } 2 L #式、工期要求、质量标准、索赔与反索赔s r + # i的条件等等。

  对于合同为总价包干模式而言,结算时要弄清包干的内容具体有哪些,是否都按合同约定全部完成,针对现场实际情况,尤其是装修部分一定要到现场进行踏堪及实6 * v c地测量与统计,对于未完成的项目一定要给予核减,核减项目不只是核减直接费,以直接费为基数按费率计算B 6 Q P L B L v的间接费、税金等O k E * k也应同w ) . B 3 G f比例核减。

  对于合同为综合单价包干模式的工程,工程量为据实结算,审核前一定要重新按合同约定的结n n +算方式,根据行业相关规定与规则进行工程量计算,做到准备充分、心中有数,计算时切忌按图计算,一定要结合现场实际施工情况,同时在计算式处标注计算依据,以便与施工单位核9 t 5 & y Q \ f d对时方便查找,做到有理有据。

  对于施工合同中对o } f w l 3 W =工期与质量标准有I { j p : A 2约定的,应征得业主同意,按合同约定对工期与质量标准进行奖惩` / ^ I K O O }

  3、招、投标文件的审核

  在工程招标3 & G X & t M n投标活动中,招标是一种要约邀请,如果你投了n 9 m P标,表明你对招标方3 C ~ H [ d K }有兴趣,你就要响应要约邀请中的条件,也就要满足要约邀请中的规定,也即招标文件对投标方有一些特殊要求,那么投标方既然要投标U | & U而最终又中了标,那一定对招标要求有一些承诺,这些要求与承诺是作为我们最终结算时对造价是否增减的重要审核依据,尤其是招标文件中对措施费的报价方式的明确规定,审核时要重点关注,合同外增加费用是否要调整与其对应的措施费。

  4、设计变更的审核

  施工图是工程项目招标的依据和工程施工的基础,在施工过\ E z L Z程中根据现场实际情况难免会发生变更。设计变更有原r Q x w A Y t设计单位出具设计变更通知单和修改图纸,设F 5 T r # x S计、校审人员签字并加盖公章,并经建设单位、监理工程师审查签字同意的设计变更才算有效变更,重大的设计变更应经原审批部门审批,否则不应列入结算。施工中D L ; L X承包人不得对原工程设计进行变更,因承包人擅自变更设计发g d 4生的费用和由此导致发包人直接损失的,由承包人承担,延误的工期不予顺延,所以在9 J O = = V ^审核变更单时,要留意变更的主体是谁,为什么要变更,是否引起了造价的变化,同时要注意变更的时间和费用减少的变更单,有的变更单从时间上可以判断是在招投标过程中发生的变更,此种变更所引起的费用增减应反应在合同中,而不是在施工过程中W \ A i R k \,如为总价包干d 3 . m项目则不应y T ` | k o调整造价;有些变更单并不引起造价增加,只= B K ~ c Y是一些方案的细化} V h与说明,审核时一定要前后推敲,仔细核对原施工图及其说M q 8明;有些变更单是引起造价减少的项目,施工方在送审时不会主张,我们专业工程v l ( 7师要拿出有力的依据来说服施工方,从而准确确定设计变更部分的造价。

  设计变更的价款计算方法合同中一般会约定:合同中有适用或类似于变更工程的单i _ 2 ] Z价或总价的按Z 2 a 6 2合同已有的价格或参照类似价格,合同中没有适用或类似于变更工程的单价或总价的,由承包人提出适当的变6 o S j w a \ K B更价格,经工程师确认后执行。在审核过程中,对合同中有适用或类似于\ i ( ; ; Z 2变更工程的单价或总价的按合同已有的价Y B # } B M v h J格或参照类似价格的子目,一定要注意对于费率下浮或总价下浮的工程,在结算时要特别注意变更或新增项目也应按此同等比例下浮后作为变更增e G : 2加的造价。对合同中k E l X没有适用或类似于变更工程的单价或总价的,由承包人提出适当的变更价格,在审核时重点关注价格的套取是否与合同约定一致,取费标准也应与原投标文件即商务标中的费率一致,如果有下浮或让利的也应按同等比例下浮后作为变更增加的造价。

  5、现场签证的审核

  现场签证是在施工过程中额外! . I m # )发生的一些事件,K W + l @它反映了施工过程中的实际情况,但不一定都会引起造价的增加。审核过程中要注意签证单上签字单位是否齐全,签字人是否为施工合同中约定的各方负责人,如果不是或是有多个负责人签字,就应提出质疑,要求业主确认是否均为有效文件。尤其对签字为“情况属实”的签证单,只能说明事实存在,但要分清是谁的责任引起的签证事2 I 0 q a项,是否要增加造价,该增加多少都要重点审核。另外,以实物x I e G B ) G L s量形式进行签证的,应按消耗量定额及统一基价表(或单位估价P # r e D ,表)计算,列入直接费,如以“元”的形式进行签证的,不应列入b Y k q 0 2 q直接费,只能计取税金,另有说明的除外。

  6、争议的解决

  工程结算是建议单位、施工单位及咨询公司三方谈判的过程,因为各方站的立场不一Y 8 E + q 3 2样,有时会对合同文件、相关法规等的理解产生歧义,因此产生争议是必然的也是正常的。当我们产生争议时如何解决呢?可以. k U采取三方沟通协调会、向权威部门如定额站咨询、协调不成还可以采取仲裁或是起诉。在审核过程中,经常会出现施工方少报、漏报的情况,此时会在送审价的基础上增加造价- $ o @ 0 _ $ m,当出现增加造价时,业主很难接受,此U M e 9时就要主动与业主沟通,用有力的法律、法规说服业主,以取得业主的支持与理解,使结算审核的结果做到公平、公正。

  7、成果文件的编写

  一份好的工程结算审计项目,最终审核结果反映i . & W在成果文件中。成果文件中除了应包含最基本的信息如:编制说明、项目概况、审核依据、计价依据、编审方法等外,还应对结算争议问题的阐述及最终解决办法进行说明特别,以便多年以后有据可查;同时,对业主在本项目上的管理一定要用心地提出合理化建$ m y M : I议,供业主在今后的工程项目管理中参考。

二、工程造价审计的前期准备工作

  收集查阅项目基本建设程序和过程资料。项目建设基本建设程序资料主要包括项目的立项、工程可行性研v : w 0究报告及批复、初步设计及批复S & J [ i = m ]、重大变更批文及有关重大事项决定的有关文q ^ * 7 3 | Y [件。根据上述资料全面了解项目建设基本概况和工程规模,掌握项目u o $投资概预算选用的相关规范;项目建设过程资料主要包括工程实体q ( W O E \ h建设过程中形成的各类] ~ ;会议纪要、招投标文件、工程变更及审核联系函、相关参建单位的财务数据。根据上述资料全面掌握工D f t Y D J B程实施过程中的造u q Y J E t ^价控制执行情况及结果。为后期对造价的真实性复核做准备。

三、审计的主要审核方法

  1、全面审$ u b %查法;2、重点审核法;3、对比审核法;4、标准图审核法;5、分组计算审核法。

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