在建设工程转让规定是怎样的

在房地产市场中,一些房地产企业会因政策环境收紧或自身资金短缺等原因导致项目开发陷入困境,希望将名下处于在建工程阶段的项目转让,但是在建工程转让并不是简单的资产交易,是有严格规定的。那么在建工程转让规定是怎样的呢?

一、在建工程转让规定是怎样的

  综合现行有关法律法规的规定) b W u ! ^ + Z q,通过资产转让方式转让在建工程,应履行以下程序:

  1、对双( # Q f g * B ; a方已确定的各项转让内容进6 \ g C h p Z行逐一清点、核查,或由专业评估机构对目标资产进行评估后确定转让价格,并在此基础上签订书面转让合同;

  2、在相应行政机关办理相关过户登记。因项目公司主要资产转让减少注册资本的,还须通知债权人并在报纸上公告,项目公司在履_ d c R行完毕相应债权债务关系后办理相应的注销手续;

  3、转受让双方应当自F M # o土地使C 7 P H } ^ :用权变更登记手续! K \ D = w j w #办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案手续;

  4、在建工程相关建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等部分或全部建设手续的更名审批程序;

  5、已签订的设计、施工、监理、银行抵押贷款、商品房预售等在建工程相关合同、协议的权F N c 7 U利义务移转程序等。

  通过股权转让方式转让在建工程1 D x : L * @v Q c i C,只需签订股权转让协议并按规定办理股权转让的工商- ( ! ( Y X变更登记手续(外商{ 8 {投资企业还应办理相应股权变更审批手续)即可完成转让。由于对外的土地使用权主体和项目主体并未x $ s q发生改变,因此无需进行土地使用权或资产转让所必须的相关权属变更登记程序。

二、如何办理在建工程转让

  B d n z v \ J U在建工程转让应满足以下条件:

  1、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;

  2、按照u } m F [ 0 p 6 }出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件;

  3、房屋建设工程转让,应当符合下列条件:

  (1)土地使D 2 B y N I @ 5 -用权以出让方式取得,已经支付全部的土地使用权出让金;

  (2)土地使用权已: p u依法登记并取得房地产权证书;

  (3)取得建设工程规划许可证;

  (4s [ D)取得建筑工程施工许可证;

  (5)房屋建设的开发投资总额已经完成百分之二十五以上。

三、在建工程的转让风险

  1n B b 4 Y 4 \ q、土地使用权是否存在瑕疵

  假如土地使用权已经设定X \ b o + r担保、或存在租赁权、地役权等权利,应当G E m w C d x . x注意相关风险并在交易中予以适当处理。因为根据《中华人民共和国物权法》(下称“《物权法》”)第一百九^ 0 \ q g J W / f十一条的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

  土地使用权人为多人共有,但未得到规定. P f的共有人同意时,该土地使用^ I &权转r ! @ E ` 9 ; | b6 [ q Y存在法律瑕疵。《物权法》第一百零五条和九十七条规定,处分土地使用权的,应当经占份额三分之v 8 I P v二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。

  土地使用权被收回的法! 4 7 9 R律风险,按` I # b - ; Y照《房地产管理法》第二十六条的b s 8 a Z j L ~ V规定,超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。其他土地使用权相关风险,还包括土地使用权是否存在被7 \ 0 * I o J *采取查封保全措施等司法限制情形等。

  2、已存在合同的处理

  有些在建工程已进入实质性施工建设阶段,必然受出让方与施工单位、设计单位、监理、勘测单位等签订的各O G \ :类合同的约束。资产V N f : p Z h c \转让即意味着合同主体的变更,应当注意已签订的各类合同h D H \ c是否可继续履行,是否存在一方不愿继续履行合同等风险和后果。

  3、相关手续的办理风险、所需时间的不确定性

  在资产转让中,应对在建工程项目进行充N ( ~分尽职调查,在资产转让合同中T O P对上述问题的处理方式、费用负担等事项作出详尽约定。

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